涨了12年，北京房租终于降了

2020年，在疫情这只“黑天鹅”的冲击之下，租房市场长时间陷入低迷。而一向在租房市场处于弱势地位的租客，终于等来了租房市场难得一见的降价。

根据相关数据显示，本次北京租金下降在4%-15%不等。而这一组组数字背后显示的又是各自冷暖自知的人生。

如果，我们想知道北京的房子为什么现在租不出去了，房租为什么普降，那么我们首先要弄清楚支撑房租一直上涨的因素是什么。

01北京房价居高不下的原因

通常来说，房租的形成机理和涨跌原因不外乎两个因素，一是房屋价格，二是供求状况。但是在今年，关于房价的影响因素，北京的情况却发生了明显的例外。

在金融市场中，“价格影响租赁价格”通常适用于普通消费品领域。例如日常生活中租婚纱、租车，婚纱、车都是纯粹的消耗型消费品，使用次数有限，它们的价格能被摊平在租赁价格中，非常合理。但北京的房子就不一样了，它已经算不上普通消费品，更像是投资品。

我们来算这样一笔账，假设将房子纳入普通消费品范畴，以目前的房价和房租来计算收益，你就能有所感触。

假设北京的一套房子房价为8万元每平，总面积100平，总价也就是800万元，租金算每个月1万元，在不计算利息成本的情况下，这套房子的租售比就是1:800，也就是相当于67年才能回本。而目前房屋产权也只有70年，指望通过租房来挣钱，显然是不划算的。

租而售比通常是指房屋月租与房屋总价的比值，国际标准通常为1:200到1:300。但事实上，相比租金回报，因为房价上涨而带来的投资回报，才是大家所真正看重的东西。

作为首都的北京，历年来吸引着人口的大量流入。从有统计数据以来的1978年到2017年，北京市的常住人口从21.8万人，上涨到了2170.7万人，上涨了100倍。房租也随着人口的增多，水涨船高。

从2017到2019的三年间，北京租房市场的价格节节攀升，这套房子的租金，也从最初的9500元/月涨到第二年的10000元/月，再到第三年的10800元/月。

房租在2017年到2018年间上涨尤为迅速。还有一个因素是北京加大了对于违建的拆除力度。根据主流媒体数据统计，北京在2015年到2017年分别拆除了1818万、2979万、5985万平方米的违章建筑，力度一年比一年大。

支撑北京房租上涨的因素还有一个，就是大家赚得多了。房东们发现，不管租金多贵，都有人租。

根据Wind数据显示，在2014 年至2017年，北京城镇居民人均可支配收入由 4.45万元增长至 5.72万元，年均增幅均在 8.5%以上。这已经高于房租的增长幅度。

那么既然以房价来定义北京的租金意义不大，那影响房租的重要因素就只剩供需关系。而在金融学原理中，供小于求时，市场价格就会上涨，供大于求时，市场价格就会下滑。而在租房市场中，租房人数量、可供出租房源的数量，都会影响到供需关系。

02疫情可以能是这次跌幅的罪魁祸首

然而，不少人看来，疫情是这次北京的租房市场惨遭滑铁卢的罪魁祸首。

租房市场有明显的淡旺季之分。往年春节之后的2、3月份，以及5、6、7月的毕业季，都是租房市场的旺季。

但疫情让北京的中介们痛失2、3月的黄金旺季，据相关数据显示，春节以来，北京一套房源从挂牌到出租，平均时长为2个月，业主在原报价基础上主动降价，降幅约为5%。而业绩的惨淡，也让大家都憋足了劲想要把握住5、6、7月的这次机会。

但是没想到，6月份北京疫情的反复，让一切都变了。之前，业内人士和机构普遍预测，随着6月高校毕业季的到来，高校毕业生集中进入租赁市场，6月租赁市场将会持续升温创新高。

但是6月真实租赁情况却与预期截然相反。贝壳研究院数据显示，6月第三周成交量环比下降了31.0%。租金水平继续呈现下降趋势。平均租金水平为40.0元/平米，环比下降6.0%，同比下降14.1%。

而根据安居客给出的数据：北京6月二手房均价58231元/m²，环比上月下跌：0.21%，同比去年同期下跌：3.18%。

从总体角度来看，2020年上半年的的租房市场成交均价比去年同期下降2.3%，比2018年同期下降0.7%。错过春节档，没等来毕业季，北京租赁市场的在两大旺季皆遇冷。而这也说明了这这次北京房价真的是触底了。

东北证券做过这样一笔测算：假设人均租房居住面积为 30 平米，年租金采用该年12个月租金的算术平均值，可以看到从 2013 年以来，北上广深其租金收入比一直远超国际公认的合理租金收入比25%。但是在其后几年，租金收入比并未有明显上升，一直控制在 50%以内。而在2018年上半年，北京租金收入比为 47.44%，显示租金压力已较大 ，未来上升空间有限。  

而在P2P 等金融泡沫退潮、TMT受外部环境冲击、互联网红利往四五六线城市下沉等形势下，支撑高租金的高收入者貌似一夜之间就隐匿了。原本摇摇欲坠的房租，遇上了这次疫情，立刻疲软。

并且在另一方面，处于疫情中的长租公寓各项成本均在提升，尤其是占比最大的租金成本高于市场平均水平。

一些租赁平台因之前收房时的评估价较高，随着疫情影响经济下行、城市规划变更、商圈发展迁移等因素，原有定价与现在价格存在较大落差，所以在疫情反复下，不少长租公寓也纷纷降价促销，也加大租房优惠力度。

     据了解，6月份，蛋壳公寓推出多项优惠活动，部分房源首月租金4.9折，住满1年可优惠2个月租金，针对毕业生，最高可以免租3个月，再送免费换租。自如推出“海燕计划”，除了送搬家券外，还联合众多企业推出“捆绑福利”。

   蛋壳管家也对外透露，现在优惠力度挺大，除了每年的“椋鸟计划”给毕业生首月0押金、送半年内免费换租外，6月还有个“安居计划”，最高可以获得3个月免租。

   对于多家长租公寓大力度的优惠活动，业内人士认为，疫情对租赁市场影响确实挺大，住房需求没有上来，毕业季不像往年那样大批量租房，但是就是在如此优惠的条件下，现在出租率不是很乐观。

   6月多家长租公寓的优惠力度比4月份、5月份更大，虽不是价格下降，但从侧面看，他们在通过这种方式促进市场成交，减少空置率，提高出租水平。

   而目前，据贝壳研究院预计，北京租赁市场成交量会在短期内会迅速下降，价格稳中有降，而从中长期来看，疫情对北京租赁市场的影响未消除，租金上涨动力不足，可能会继续保持稳中有降的态势。

本文参考资料：

北京房租十年罕见普降：地产杂志

涨了12年，北京房租终于撑不住了：的 市界