reits基金意义绝非一个类固收产品

智芝全研究
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2021年06月08日
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随着近几年权益基金热销不断,我国首批reits基金推出了。不少基民踊跃申购,延续基金一抢而空的传统。经过去年基金销售火热,大量资金踊跃进入股市,然而国家希望资金可以投资实体。Reits基金作为直接投资实体项目的基金今年推出的恰到好处。有助于市场大量热钱资金流入实体,而非促进通胀。同时有望改善基础设施建设融资渠道狭窄,资本退出难等问题。地方需要投资基建拉动经济,基建资金一般来源于中央预算、地方财政转移支付、补助、市场化融资等,而reits基金便是地方市场化融资的创新。

 

一抢而空的传统。经过去年基金销售火热,大量资金踊跃进入股市,然而国家希望资金可以投资实体。Reits基金作为直接投资实体项目的基金今年推出的恰到好处。有助于市场大量热钱资金流入实体,而非促进通胀。同时有望改善基础设施建设融资渠道狭窄,资本退出难等问题。地方需要投资基建拉动经济,基建资金一般来源于中央预算、地方财政转移支付、补助、市场化融资等,而reits基金便是地方市场化融资的创新。

 

而在市场人士来看,REITs基金更像是开辟了股市、债市外,第三大市场。REITS基金是将项目打包成股权来融资的形式,其80%资金投资基础设施支持证券。每年分红不得低于可供分配利润的90%。不像股市一分红就除权,而且在海外一些案例都是免税的。由于reits基金投资标的资产现金流都是较可持续稳定,底层资产估值预测都有迹可循,华尔街一些投资者可以准确预测到reits基金估值以及预期收益。

 

REITs历史来由

 

REITs基金最早在美国60年代推出。兴盛于应对90年代实体经济下行的金融救市方案推出的资产证券化组合拳。以MBS、REITs等不动产基金为代表的金融工具开始在实体经济投融体系中发挥重要作用。90年代初期美国发生严重的房地产和经济危机,才促进针对REITS市场大力改革。2000年日本推出REITS前,经历了3-4年的经济低速增长以及负增长。同时欧洲同时期经济增长乏力,而推出REITS促进经济发展以及住房市场发展。

 

而我国也是经历了21世纪初经济高速发展后,经济滞涨同时面临疫情后期实体经济恢复需求。推出reits恰到好处。

 

中国首只公募REITs基金

 

中国首只公募reits基金对当前具有借鉴意义,国内类REITs基金多数都是私募,公募首只仅有鹏华前海万科REITS,以鹏华基金作为管理人,万科以及前海开发公司作为参与主体设计发行。以万科企业公馆租金收益权作为基础资产。将未来8年公馆租金收益作为产品收益。于2015年6月发行。

 

然而这只基金合约中将逐步转向纯债基,现在已经不算是REITS基金了。可以看出该基金运作净值增长每年大约7%-8%,还没算上分红收入。就算遇上疫情,公馆实体收益预期下滑,似乎净值也没有太大波动。对于追求稳健的风险厌恶投资者来说是个理想的选择。

 

套利资金踊跃

 

有了鹏华前海万科先例,就有大量套利资金奔赴这次首批真正意义上的REITs基金。首批REITs基金其战略投资比例高,而原始权益人至少占20%的份额,网上公开发行占比极低。意味着配售比极低,然而近两年公募基金带来增量资金很多,人们抢购热情很高。许多基金投资者在一些品种上做惯了套利。

 

由于REITS基金属于场内基金,自然有市场价格与净值之间存在溢价折价情况。对于REITS基金上市后折价溢价,大家争论纷纷。一般做基金套利的都是LOF场内封闭基金折价套利,市场价格低于净值时候买入,然后按照净值赎回。有溢价时候都卖出然后按照净值申购回来。然而REITS只有一次申购机会,封闭期内无法申购赎回操作。上市以后只能从二级市场买进。申购的套利资金如果有溢价一定会卖出,而买盘又不会去溢价买。多数人预测上市折价概率高。纵然机构惜售也不会去溢价抢购吧。

 

值得注意的是在基础设施中涉及水电交通设施市政项目设施等,需要特许经营的。因为reits基金其本质是股权转让,而我国特许经营办法中要求国有基础设施转让应当以公开竞价交易方式;特许经营应当通过招标、谈判竞争方式。暗示基金很难以低价接手资产。这也意味着上市后折价概率高。

 

对于A股市场影响

 

目前首批发行9只reits基金战略配售机构占比较多。预计真实上市后流通体量较小,可能不足百亿。对于A股市场资金分流影响不大。

 

纵观全球金融市场,REITS基金市值占股市总市值比例最高的国家新加坡,其占比也仅仅在15%。美国、英国等成熟资本市场REITs基金市值占比不过3%。说明reits基金收益率的吸引力以及融资能力依然不如股票市场。所以大可不必担心会分流股票市场资金。

 

地方融资影响

 

2020年全国公共预算收入18万亿,全国公共预算支出24万亿。

 

reits基金是地方融资解决债务压力,继PPP资产证券化又一次创新。PPP资产证券化即基础设施领域政府与社会资本合作项目通过资产证券化融资。PPP资产证券化于2016年推出,后续几年实际完成的项目并不多。可以说至今不达预期。reits基金可以说是PPP资产证券化融资体系的完善。

 

PPP旨在缓解地方债务压力,诸如北京上海等发达地区财政能力好,需要做融资的项目很少。

 

真正优质PPP项目不缺融资方,轮不到发行reits基金。目前首批reits经过管理层精挑细选出来的。后期reits基金底层资产很难保证高质量。

 

PPP之所以难以为继,拿财政部PPP项目库专家张继峰说最主要矛盾在于风险与收益不成匹配。PPP项目流动性差,收益率和现金流都有限,而风险不确定。很难吸引投资者。而发行方最终形成的ABS证券化产品利率又不能高于融资成本,否则发行方没有动力。而公募reits基金上市无疑提升了流动性,确保了投资者利益。

 

对于企业影响

 

值得注意的是这批reits基金项目有污水处理和生物质能垃圾处理发电。符合当下碳中和发展方向。可以预期reits基金可以降低一些企业迅速扩张时候的负债率。比如往年光伏行业并不是一个好行业。而是发展过程中负债率极高的行业,行业龙头几十年倒了一批又一批。隆基股份在迅速扩张过程中过高负债率曾使得投资者忧虑。reits基金可以帮助企业改善负债率,使得公司现金流、利润变好,更优秀的财务指标可以提升企业市值。股权融资则会更加顺利,良性循环。

 

总结:作为投资者对于reits公募基金我们不能期望从中获取超额收益,但是对于风险厌恶者是一项不错理财出路。由于投资reits基金后期必然需要证券账户开立,依然可以给股票市场带来增量资金。从收益率横向对比其他理财产品,理论上大量理财资金入市伴随进入股票市场的增量。

 

同时reits公募基金各项法规完善后,尤其是纳税优惠。企业可以降低负债率同时享受纳税优惠。对于企业发展起到促进作用。

本文作者不持有文章中提到的股票,且近72小时内无任何买入计划
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